二级建造师法规复习资料：抵押合同与抵押物登记

　　第三章 抵押

　　定义

　　抵押，是指债务人或者第三人不转移对财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。

　　债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人。

　　禁止抵押的财产

　　下列财产不得抵押：

　　（一）土地所有权；

　　（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权；

　　（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；

　　（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；

　　（五）依法被查封、扣押、监管的财产；

　　（六）依法不得抵押的其他财产。

　　房地不分离原则

　　以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。

　　以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。

　　以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。

　　抵押合同与抵押物登记**

　　抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同。 合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。

　　以下财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。

　　（一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；

　　（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；

　　（三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门；

　　（四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门；

　　（五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。

　　以其他财产抵押的，可以自愿办理抵押物登记，抵押合同自签订之日起生效。当事人未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。当事人办理抵押物登记的，登记部门为抵押人所在地的公证部门。

　　抵押的效力

　　抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承祖人，原租赁合同继续有效。

　　抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效*.

　　抵押权的实现

　　债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。

　　重复抵押*

　　同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照以下规定清偿：

　　（一）抵押合同以登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；

　　（二）抵押合同自签订之日起生效的，该抵押物已登记的，按照本条第（一）项规定清偿；未登记的，按照合同生效时间的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权比例清偿。抵押物已登记的先于未登记的受偿。

　　抵押权的消灭

　　抵押权因主债权清偿而消灭，也可因抵押物灭失而消灭。因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。