《税收相关法律》：合同法律制度(10)

    五、租赁合同

    租赁合同，是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。特征：(1)是诺成、双务、有偿合同;(2)转移的是租赁物的用益权;(3)具有期限性和连续性;(4)标的物为特定的非消耗物。

　　1、租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。 

　　提示：租赁合同中以下情况视为不定期租赁：

　　(1)租赁期限在6个月以上，应当采用书面形式，没有采用书面形式的，视为不定期租赁。(2)当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照《合同法》第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。

　　(3)租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。

　　【例题】当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照《合同法》的有关规定仍不能确定的，视为(　)。(2007年)

　　A、租赁期为6个月

　　B、租赁期为2年

　　C、租赁期为20年

　　D、不定期租赁

　　答案：D

　　解析：本题考核点是租赁合同的租赁期限。《合同法》第二百三十二条，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。

　　2、维修义务

　　(1)在租赁合同中，出租人应当履行租赁物的维修义务

　　(2)在融资租赁中，承租人应当履行租赁物的维修义务

　　3、赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。

　　4、租人出卖房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利(法定权利)。

　　5、承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人与出租人的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。

　　【举例】A将房屋出租给B，B经过出租人A的同意，可以将房屋转租给c，那么原来的租赁合同继续有效，如果房屋发生损坏的，由承租人向出租人承担赔偿责任。

　　6、租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。

　　【举例】A将房屋出租给B，租期为2006年1月1日一2007年1月1日，A在2006年7月1日时欲将房屋销售给C，那么租赁合同优先，租赁合同在有限期限内对房屋受让人C继续有效。

　　【例题】甲与乙于2007年1月1日签订一份租赁期为12个月的房屋租赁合同，租赁期内甲未经乙同意又将该出租的房屋出卖给了丙。下列说法正确的是(　)。

　　A.甲与丙签订的房屋买卖合同无效，甲与乙签订的租赁合同继续有效

　　B.甲与丙签订的房屋买卖合同有效，甲与乙签订的租赁合同无效

　　C.甲与丙签订的房屋买卖合同有效，甲与乙签订的租赁合同继续有效

　　D.甲与丙签订的房屋买卖合同有效，甲与乙签订的租赁合同经丙认可后继续有效

　　答案：C

　　解析：甲为房屋所有权人，其与丙签订房屋买卖合同并不需要乙的同意，该房屋买卖合同为有效合同。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，故甲与乙签订的租赁合同继续有效，所以C项说法正确。