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注册会计师考试税法备考辅导第十一章2


  第二节 契税法

  本节属于非重点章中的非重点税种,考试题型会涉及单选题、多选题,预计2010年题量1~2小题,分值1~2分左右。

  一、契税基本原理

  (一)概念:契税是以在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属为征税对象,向产权承受人征收的一种财产税。

  (二)契税的特点包括:

  1.契税属于财产转移税。

  2.契税由财产承受人纳税。

  二、征税对象

  契税的征税对象是在境内转移土地、房屋权属这种行为。学习这部分内容,注意与土地增值税征税范围的交叉之处。契税征税对象具体包括以下六种具体情况:

  (一)国有土地使用权出让(不交土地增值税)

  (二)国有土地使用权转让(还应交土地增值税)

  土地使用权的转让不包括农村集体土地承包经营权的转移。

  (三)房屋买卖(符合条件的还需交土地增值税)

  几种特殊情况视同买卖房屋:

  (1)以房产抵债或实物交换房屋

  (2)以房产作投资或作股权转让(房地产企业以自建商品房投资交土地增值税)

  以自有房产作股投入本人独资经营的企业,免纳契税。

  (3)买房拆料或翻建新房

  (四)房屋赠予(非公益性赠与需交土地增值税)

  (五)房屋交换(单位之间进行房地产交换应交土地增值税,个人互换住房不交)

  (1)以获奖方式承受土地、房屋权属的行为,应缴纳契税。

  (2)以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属,应缴纳契税。

  (六)承受国有土地使用权支付的土地出让金

  对承受国有土地使用权支付的土地出让金,要计征契税。不得因减免土地出让金而减免契税。

   【例题?多选题】下列各项中,应当征收契税的有( )。

  A.以房产抵债

  B.将房产赠与他人

  C.以房产作投资

  D.子女继承父母房产

  [答疑编号346110208]

  『正确答案』ABC

  三、纳税义务人与税率

  (一)纳税义务人

  契税的纳税义务人,是境内转移土地、房屋权属承受的单位和个人。单位包括内外资企业,事业单位,国家机关,军事单位和社会团体。个人包括中国公民和外籍人员。

  (二)税率:3%-5%的幅度比例税率。

  自2008年11月1日起,对个人首次购买90平方米及以下普通住房,契税税率暂统一下调到1%。

  四、应纳税额的计算

  (一)计税依据

  契税的计税依据是不动产的价格。依不动产的转移方式、定价方法不同,契税计税依据有以下几种情况:

  1.国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖,以成交价格为计税依据;

  2.土地使用权赠与、房屋赠与,由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定;

  3.土地使用权交换、房屋交换,以所交换的土地使用权、房屋的价格差额为计税依据;

  4.以划拨方式取得土地使用权,经批准转让房地产时,由房地产转让者补交契税,计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益。

  5.房屋附属设施征收契税依据的规定。

  (1)采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的,按照合同规定的总价款计算征收契税。

  (2)承受的房屋附属设施权属如果是单独计价的,按照当地适用的税率征收,如果与房屋统一计价的,适用与房屋相同的税率。

  6.对于个人无偿赠与不动产行为(法定继承人除外),应对受赠人全额征收契税。

  7.新增:出让国有土地使用权,契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。对通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的,应按照土地成交总价款计征契税,其中的土地前期开发成本不得扣除。

  (二)应纳税额的计算方法

  契税应纳税额=计税依据×税率

  【例题?单选题】居民甲某有四套住房,将一套价值120万元的别墅折价给乙某抵偿了100万元的债务;用市场价值70万元的第二、三两套两室住房与丙某交换一套四室住房,另取得丙某赠送价值12万元的小轿车一辆;将第四套市场价值50万元的公寓房折成股份投入本人独资经营的企业。当地确定的契税税率为3%,甲、乙、丙纳税契税的情况是( )。

  A.甲不缴纳,乙30000元,丙3600元

  B.甲3600元,乙30000元,丙不缴纳

  C.甲不缴纳,乙36000元,丙21000元

  D.甲15000元,乙36000元,丙不缴纳

  [答疑编号346110209]

  『正确答案』A

  『答案解析』甲不用缴纳契税;乙应缴纳契税=100×3%=3(万元);丙应缴纳契税=12×3%=0.36(万元)。

  【例题?单选题】下列各项中,契税计税依据可由征收机关核定的是( )。

  A.土地使用权出售

  B.国有土地使用权出让

  C.土地使用权赠与

  D.以划拨方式取得土地使用权

  [答疑编号346110210]

  『正确答案』C

  五、税收优惠

  (一)契税优惠的一般规定

  1.国家机关、事业单位、社会团体军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的,免征契税。

  2.城镇职工按规定第一次购买公有住房,免征契税。

  3.因不可抗力灭失住房而重新购买住房的,酌情减免。

  4.土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后,重新承受土地、房屋权属的,由省级人民政府确定是否减免。

  5.承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权,并用于农、林、牧、渔业生产的,免征契税。

  (二)契税优惠的特殊规定

  1.企业公司制改造

  非公司制企业,整体改建为有限责任公司或股份有限公司,或者有限责任公司整体改建为股份有限公司的,对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属,免征契税。

  非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司,以其部分资产与他人组建新公司,且该国有独资企业(公司)在新设公司中所占股份超过50%的,对新设公司承受该国有独资企业(公司)的土地房屋权属,免征契税。

  2.企业股权重组

  3.企业合并

  4.企业分立

  企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业,对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属,不征收契税。

  5.企业出售(与原政策相比有变化)。

  国有、集体企业出售,被出售企业法人予以注销,并且买受人按照《劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工,其中与原企业30%以上职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的,对其承受所购企业的土地、房屋权属,减半征收契税;与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的,免征契税。

  6.企业注销、破产。

  企业依照有关法律、法规的规定实施注销、破产后,债权人(包括注销、破产企业职工)承受注销、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的,免征契税;对非债权人承受注销、破产企业土地、房屋权属,凡按照《劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工,其中与原企业30%以上职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的,对其承受所购企业的土地、房屋权属,减半征收契税;与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的,免征契税。

  7.房屋的附属设施

  对于承受与房屋相关的附属设施(包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室,下同)所有权或土地使用权的行为,征收契税;对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的,不征收契税。

  8.继承土地、房屋权属

  法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承土地、房屋权属,不征收契税。

  非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属,属于赠与行为,应征收契税。

  9.其他

  对拆迁居民因拆迁重新购置住房的,对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税,成交价格超过拆迁补偿款的,对超过部分征收契税。

  【新增政策】(3)、(5)

  【例题?多选题】(2008年)下列各项中,免征或不征契税的有( )。

  A.国家出让国有土地使用权

  B.受赠人接受他人赠与的房屋

  C.法定继承人继承土地、房屋权属

  D.承受荒山土地使用权用于林业生产

  [答疑编号346110211]

  『正确答案』CD

  『答案解析』契税的纳税义务人,是转移土地、房屋权属行为中的承受人。缴纳出让金取得国有土地使用权、接受赠与的房屋,都要按规定缴纳契税,C、D属于契税的免税项目。

  【例题?多选题】((2009年)孙某将自有住房无偿赠与非法定继承人王某,已向税务机关提交经审核并签字盖章的“个人无偿赠与不动产登记表”。下列有关孙某赠房涉及税收的表述中,正确的有( )。

  A.孙某应缴纳契税

  B.王某应缴纳契税

  C.孙某应缴纳印花税

  D.王某应缴纳印花税

  [答疑编号346110212]

  『正确答案』BCD

  『答案解析』本题考核契税和印花税的有关规定。契税的纳税人以承受方为纳税义务人,因此A选项不正确。

  六、征收管理

  (一)纳税义务发生时间

  纳税人在签订土地、房屋权属转移合同的当天,或者取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质的凭证的当天,为纳税义务发生时间。

  (二)纳税期限:纳税人应当自纳税义务发生之日起的10日内。

  本节要点:

  1.征税对象

  2.计税依据

  3.减免税优惠

专业知识水平考试:
考试内容以管理会计师(中级)教材:
《风险管理》、
《绩效管理》、
《决策分析》、
《责任会计》为主,此外还包括:
管理会计职业道德、
《中国总会计师(CFO)能力框架》和
《中国管理会计职业能力框架》
能力水平考试:
包括简答题、考试案例指导及问答和管理会计案例撰写。

更新时间2023-02-20 21:25:02【至顶部↑】
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